2018年 11月 12日 星期一    English   
买房步骤

-看房

你可以找一个买方代理 告诉你所需的价位、地区、样式等等条件。

你的代理会找出符合你需要的物业,然后会帮你跟各个物业的卖方代理约时间,带你去看房子内部,

由于你的代理对你的了解不一定准确,所以,在你的代理帮你找房子的同时,你也要自己在MLS上找,然后要求你的代理跟对方代理约时间。

-下offer(出价)

当你满意你所看的房子 你可以请你的代理下offer给卖方

在offer上会列出一些重点

1.你愿意买的价钱

2.你购买的条件和条件移除日期

例如贷款通过和验屋通过(这是一般offer一定要写的) 甚至要求换地毯重新油漆等等条件

3.交屋日期(文件过户的日期,你开始付钱房贷的日子)

6.订金金额(条件移除后才缴)

-count-offer

卖方会针对你的价钱与条件作修改

也有的卖方无法接受你的价钱与条件 直接就石沉大海

若你有接到卖方的count-offer 可能修改了你出的价钱与条件

你依然可以再提出另一个价钱与条件

直到双方的价钱与条件都能接受 这份房产契约就算\”准成交\”。

-银行贷款

只要你一有买房意愿,不需要确定的交易物件,你就可以寻找贷款银行

多问几家寻找利率较低与还款条件较佳(如一些条件会限制几年之内不能还清或一年只能多还多少)

当你跟银行敲定利率与条件后,这一个利率与条件会为你保留90-120天

若在这一段期间利率降低,将适用新的低利率

若利率提高,将维持你当初所议定的利率

在这段保留期间内,你可以慢慢找房子

所以这个应该与第一步并行

-自备款

新移民在这里可能没有工作或收入不够,银行如何计算给你的贷款额度

加拿大政府鼓励新移民购置房屋,所以报到未满6年的移民,都可以得到65%的贷款

所以你可以计算自己的自备款有多少,如要买价值20万的房子你需要有7万的自备款

当你有了上述\”准成交\”的契约 拿到银行 银行即会开始展开估价作业

并会注意你的条件移除日期是否足够让银行完成作业

通常三到五个工作日就可以确定了。

-验屋

一般验屋都会由买方代理帮你找验屋师

在卖方代理面前,验屋师对於一些小问题都会很婉转的告诉你,这个不会影响房子结构,这个问题不会造成生活困扰

除非有重大的如漏水或电气问题或结构上的问题,验屋师才会很慎重地告诉你

当你跟著验屋师验屋时,你要亲自去操作所有设备水电

并让所有水龙头流个10分钟以上,看看排水是否流畅,天花板、墙角及窗边是否有漏水痕迹

如果是买柏文或城市屋别忘了请对方提供最近3年的物业管理文件。

-条件移除

你必须在条件移除日期前完成贷款和验屋的动作

若是在条件移除前,你不想买这间房子了,你可以毁约,不用付任何违约金

当买方的所有条件都移除了,签了条件移除书

这份买卖契约就正式生效,

 -订金

订金是在递offer同时或达成协议之后递付到房地产公司的。

缴了订金后,若你不买这个房子,就算违约,订金将归卖方屋主

-交屋

当你的条件解除契约成立后,你的代理会为你或你自己找一个公证人或律师,来办理过户的手续。

该公证人或律师会直接与你的贷款银行联系交屋日期前你必须制公证人或律师处签署文件。

等交屋过户日期时,自备款(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户,然后再转至卖方的帐户,从你的帐户授权

转出的金额除了自备款外(合并HST后,所有与地产交易有关的费用和税款都将上升,包括经济佣金、验屋费、估价费、测量证书费等等)

1.还有地产交易税(新房收取,合并HST后,各个地区规定有差异)

譬如安省HST后,40万以下的新房,税务情况和以前一样(5%的GST,一般开发商都包含在房价里了);40万以上的新房,超出部分将增加到13%的HST

加拿大鼓励第一次购屋 若你在全世界都没买过房子你可以申请免除地产交易税

银行会帮你办理,只是手续与文件较为繁琐

有些人会偷机,海外有房子,但在加拿大没有买过房子,也申明自己未曾买过房子

这种风险请自负

2.另外还有律师的费用

在伦敦,买方通常$1200$-1500。卖方同常$600-$700

3.还有一些调整日期的费用

如15日为调整日,该日起的管理费(若为大楼公寓或城市屋)地税(若卖方屋主有预缴)或其他已缴全年的税金,从调整日起你必须扣还给卖方屋主

你的律师会帮你作这个工作。

4. 条件移除后必办事项

当条件移除契约正式成立后,你就可以配合交屋日期开始准备搬家,并将你的新地址从什么时候生效告知所有相关的机构

如:

驾照

CCTB和CCRA(福利金和税务局)

往来银行

信用卡

也可以付费向邮局申请地址变更

让邮局可以将你疏漏未更改地址的信件转到新址

6个月33元

另外最重要的是,你要事先向下列单位申请新地址帐户的起始日期和旧地址帐户的终止日期

1. 电力公司

2. 电视及网路

3. 瓦斯公司

4. 电话公司

不然你可能很高兴的搬进新家,却是盗用电及瓦斯的状态

  1. 是否需要买方代理

若你不熟悉买房的程序与法律,建议你寻找一位好的热心的买方代理。

代理的服务客户是不同的。卖房经纪的职责是不仅卖掉房子,同时最大程度上的保护卖方。买方经纪的职责是维护买方的利益。

负责的地产经纪会通过自己过去所看的房子给你一个忠实的参考而不是无理劝诱。通常一个地区的房子都有过去成交纪录,CMA ( comparable market analysis)。卖放代理通常是根据它和卖方是否着急来设置价钱的。你要让你的经纪提供给你这个信息。

我们买房都希望将来好卖。买低卖高是明智投资的重要原则。市场上的房源是一样的,经纪人的区别在于本地实际经验,对城市的人文分布了解,与其它经纪人的网路关系,双语的沟通程度的区别。

有经验的经纪人会教您如何买到性价比最好的房子,积极地站在你的立场上为您着想。

通常,一个有经验职业道义的经纪人帮您买房时会考虑将来此房的可卖性,而不是盲目地人云一云。你在各出打听买房信息时,每一个人所代表的利益,自身的感受都是不同的。如果你盲从而不是考虑自己的需要,结果可能并不如意。

 有经验的经纪人会帮你考虑到你的个人需要,给你有效地完成买方过程。

 
上传: Jie
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